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法援三剑客 第十四期 非村集体成员购买宅基地存在什么风险?

2024-01-15 73 收藏 返回列表

  文章时间:2021-01-29【大佬们都在玩{www.333tiyu.Cc】

  退役军人郭某在2000年时向张某购买了某村的一处宅基地,因郭某不属于本村集体成员,所以多年来一直未能办理过户登记。2019年该村拆迁改造,因未能办理过户登记,郭某无法向村委会申请拆迁补偿,于是来到青岛市退役军人法律援助工作站咨询。

  三剑客分析:

  一、关于宅基地买卖合同效力问题

  根据《合同法》第五十二条可知:违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。根据《物权法》第一百五十二条、《土地管理法》第九条第二款、第六十二条规定可知:农村的土地原则上属于农民集体所有,农村村民一户只能拥有一处宅基地,村民对宅基地只有使用权,没有处分权。所以,宅基地买卖合同因违反法律、行政法规的强制性规定而无效,这一原则也被全国各地法院的判决所确认,例如青岛市中级人民法院(2019)鲁02民终9564号民事判决书:“本院认为,农村房屋所依附的宅基地具有福利性,对身份有特殊要求,只有具备该农村集体经济组织成员的身份,才能对该宅基地享有使用权,非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。本案中的房屋买卖契约违反我国法律、法规强制性规定,应认定为无效合同。”

  二、《民法典》施行后是否影响宅基地买卖合同的效力?

  根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条及第八条可知:《民法典》施行前成立的宅基地买卖合同适用《合同法》,《民法典》施行后成立的宅基地买卖合同适用《民法典》,而在《民法典》中对于合同效力只是换了一种说法:《民法典》第一百五十三条:“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。”民事法律行为包括签订合同的行为。综上《民法典》施行后宅基地买卖合同的效力仍因违反法律、行政法规的强制性规定而无效。

  三、宅基地买卖合同被认定无效的后续问题

  合同被认定无效后,根据相关法律规定,行为人因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失;各方都有过错的,应当各自承担相应的责任。本案中,原宅基地权利人张某仍然可以向村委会申请拆迁补偿,而郭某只能要求张某返还其购买宅基地所支付的价款,同时根据过错比例各自承担相应的责任。

法援三剑客 第十四期 非村集体成员购买宅基地存在什么风险?

  三剑客提醒:

  农村宅基地具有福利性,宅基地的取得对身份具有严格的要求,必须是本村集体成员才能享有此权利。《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》指出:“禁止城镇居民在农村购置宅基地。”三剑客提醒广大退役军人朋友们,宅基地买卖合同被认定无效后,购买人只能要求返还购地款,而购买宅基地至产生纠纷之时通常相隔数年甚至数十年,当年的购地款相比如今的损失也是杯水车薪,许多城镇户籍的人为了获取拆迁安置补偿到农村购买宅基地,到头来只能是竹篮打水一场空。


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